近日中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。

什么是REITs?

"基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出，打通了金融資本對接基礎(chǔ)設(shè)施的藍(lán)海，是我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革的重大創(chuàng)新，拉開了我國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)公募REITs市場的序幕。"

據(jù)此我們可以知道證監(jiān)會和發(fā)改委說的基礎(chǔ)設(shè)施REITs是一種公募的不動產(chǎn)投資信托基金，主要投資單一的大基建項目。采用的是“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

與傳統(tǒng)意義上的REITs不同，中國基建REITs以有穩(wěn)定現(xiàn)金流的基建項目為投資標(biāo)的，而不能持有住宅和商業(yè)地產(chǎn)。簡單來說，老百姓購買基金，基金募集的錢去修路修橋修鐵路，老百姓通過基金持有公路、橋梁、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類的資產(chǎn)，并享受它們賺錢后的分紅。

比如一家公司“A公司”想投資一個鐵路項目，需要300億元，但公司的財力只有200億元，還差100億元，一般老百姓都拿不出這么多錢，問題來了，怎么才能湊夠這100億元呢？這個時候，REITs就起大作用了！A公司把這個鐵路項目及其收益打包，做成一個“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（ABS）”，然后委托一家符合資格的券商或者基金公司，通過公開募集的方式，發(fā)行主要針對這個鐵路項目的投資基金，普通老百姓就可以通過基金募集機(jī)構(gòu)認(rèn)購，成為其中的股東，未來當(dāng)這個鐵路項目升值了，認(rèn)購這個鐵路項目的老百姓想要賣掉就可以獲得折現(xiàn)收益，如果繼續(xù)持有還可以獲得分紅。而對于A公司來說，在鐵路項目上的300億固定資產(chǎn)就盤活了，套現(xiàn)出來的資金又可以投資新的基建項目，而原來的鐵路項目仍然在A公司手里，只是要給基金持有人分紅。

因此，REITs既不是股票，也不是債券，而是一個全新的投資品種。另一方面，在地方政府債務(wù)高企、基建資金來源壓力增大的當(dāng)下，中國基建REITs可以有效緩解各地方政府的財政壓力。于水泥行業(yè)而言，地方基建資金來源問題解決了，勢必將加快工程建設(shè)速度，水泥的需求量也將增加，通知還明確指出要促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展，也就意味著將推動水泥行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展。

通知正文：

中國證監(jiān)會 國家發(fā)展改革委

關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知

（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號）

中國證監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)，上海證券交易所、深圳證券交易所，中國證券業(yè)協(xié)會，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)發(fā)展改革委：

為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的決策部署，積極支持國家重大戰(zhàn)略實(shí)施，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制，有效盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)就推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施REITs）試點(diǎn)工作通知如下：

一、充分認(rèn)識推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的重要意義

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

各相關(guān)單位應(yīng)充分認(rèn)識推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的重要意義，加強(qiáng)合作，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs在證券交易所公開發(fā)行交易，盤活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)，吸引更專業(yè)的市場機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營管理，提高投資建設(shè)和運(yùn)營管理效率，提升投資收益水平。

二、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的基本原則

（一）符合國家政策，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。推動國家重大戰(zhàn)略實(shí)施，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，支持重點(diǎn)領(lǐng)域符合國家政策導(dǎo)向、社會效益良好、投資收益率穩(wěn)定且運(yùn)營管理水平較好的項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。

（二）遵循市場原則，堅持權(quán)益導(dǎo)向。結(jié)合投融資雙方需求，按照市場化原則推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs,依托基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)、穩(wěn)定的收益，通過REITs實(shí)現(xiàn)權(quán)益份額公開上市交易。

（三）創(chuàng)新規(guī)范并舉，提升運(yùn)營能力。加強(qiáng)對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營能力、管理水平的考核、監(jiān)督，充分發(fā)揮管理人的專業(yè)管理職能，確?；A(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康運(yùn)營，努力提升運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制和運(yùn)營管理模式創(chuàng)新。

（四）規(guī)則先行，穩(wěn)妥開展試點(diǎn)。借鑒成熟國際經(jīng)驗，在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，在重點(diǎn)領(lǐng)域以個案方式先行開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，穩(wěn)妥起步，及時總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗，優(yōu)化工作流程，適時穩(wěn)步推廣。

（五）強(qiáng)化機(jī)構(gòu)主體責(zé)任，推動歸位盡責(zé)。明確管理人、托管人及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的職責(zé)邊界，加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)格落實(shí)誠實(shí)守信、勤勉盡責(zé)義務(wù)，推動相關(guān)參與主體歸位盡責(zé)。

（六）完善相關(guān)政策，有效防控風(fēng)險。健全法律制度保障與相關(guān)配套政策，把握好基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，夯實(shí)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，有效防范市場風(fēng)險。借鑒境外成熟市場標(biāo)準(zhǔn)，系統(tǒng)構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施REITs審核、監(jiān)督、管理制度，推動制度化、規(guī)范化發(fā)展。

三、基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)項目要求

（一）聚焦重點(diǎn)區(qū)域。優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。

（二）聚焦重點(diǎn)行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。

（三）聚焦優(yōu)質(zhì)項目?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項目應(yīng)符合以下條件：

1.項目權(quán)屬清晰，已按規(guī)定履行項目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過竣工驗收。PPP項目應(yīng)依法依規(guī)履行政府和社會資本管理相關(guān)規(guī)定，收入來源以使用者付費(fèi)為主，未出現(xiàn)重大問題和合同糾紛。

2.具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運(yùn)營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力。

3.發(fā)起人（原始權(quán)益人）及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營能力，最近3年無重大違法違規(guī)行為?；A(chǔ)設(shè)施運(yùn)營企業(yè)還應(yīng)當(dāng)具有豐富的運(yùn)營管理能力。

（四）加強(qiáng)融資用途管理。發(fā)起人（原始權(quán)益人）通過轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施取得資金的用途應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)支持補(bǔ)短板項目，形成投資良性循環(huán)。

四、基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)工作安排

（一）試點(diǎn)初期，由符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，依法依規(guī)設(shè)立公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，經(jīng)中國證監(jiān)會注冊后，公開發(fā)售基金份額募集資金，通過購買同一實(shí)際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，完成對標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施的收購，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)。公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金符合《證券法》《證券投資基金法》規(guī)定的，可以申請在證券交易所上市交易。

（二）各省級發(fā)展改革委主要從項目是否符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及鼓勵回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域等方面出具專項意見。各省級發(fā)展改革委要加強(qiáng)指導(dǎo)，推動盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項目建設(shè)，形成投資良性循環(huán)。在省級發(fā)展改革委出具專項意見基礎(chǔ)上，國家發(fā)展改革委將符合條件的項目推薦至中國證監(jiān)會，由中國證監(jiān)會、滬深證券交易所依法依規(guī)，并遵循市場化原則，獨(dú)立履行注冊、審查程序，自主決策。中國證監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)、滬深證券交易所與省級發(fā)展改革委加強(qiáng)協(xié)作，做好項目遴選與推薦工作。

（三）中國證監(jiān)會制定公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金相關(guān)規(guī)則，對基金管理人等參與主體履職要求、產(chǎn)品注冊、份額發(fā)售、投資運(yùn)作、信息披露等進(jìn)行規(guī)范。滬深證券交易所比照公開發(fā)行證券相關(guān)要求建立基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券發(fā)行審查制度。中國證監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)、滬深證券交易所、中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會等有關(guān)單位要抓緊建立基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券受理、審核、備案、信息披露和持續(xù)監(jiān)管的工作機(jī)制，做好投資者教育和市場培育，參照公開發(fā)行證券相關(guān)要求強(qiáng)化對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券發(fā)行等環(huán)節(jié)相關(guān)參與主體的監(jiān)督管理，壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)責(zé)任，落實(shí)各項監(jiān)管要求。

中國證監(jiān)會指導(dǎo)各派出機(jī)構(gòu)、滬深證券交易所、中國證券業(yè)協(xié)會與中國證券投資基金業(yè)協(xié)會制定完善試點(diǎn)項目遴選相關(guān)配套措施，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的業(yè)務(wù)過程監(jiān)管，并結(jié)合實(shí)踐情況，適時完善法律制度保障。

（四）中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委密切溝通協(xié)作、加強(qiáng)信息共享，協(xié)調(diào)解決基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)過程中存在的問題與困難，并依據(jù)職責(zé)分工，不斷優(yōu)化流程、提高效率，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作順利開展，并支持探索開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的其他可行模式。

有關(guān)單位應(yīng)按照本《通知》要求，做好項目儲備等前期工作，待相關(guān)配套規(guī)則明確后，按規(guī)定報送相關(guān)材料。

中國證監(jiān)會 國家發(fā)展改革委

2020年4月24日